Diagnostiqueur immobilier : respecter mes obligations réglementaires et fiscales

Le diagnostiqueur immobilier évalue l’état d’un bien immobilier en identifiant d’éventuels risques, défauts ou anomalies pouvant affecter sa sécurité, sa santé ou son environnement. Il intervient pour identifier, réaliser les diagnostics obligatoires, rédiger les rapports et conseiller les parties prenantes. 

Pour exercer cette activité, plusieurs conditions essentielles doivent être remplies auxquelles s’ajouteront les obligations liées à la création d’entreprise lorsque le diagnostiqueur immobilier n’opte pas pour le salariat.

Les obligations d’une profession réglementée

Pour exercer la profession, il est nécessaire de disposer des qualifications requises, attestées par des certifications. 

Les certificats de compétence sont requis avec ou sans mention pour le plomb, l’amiante, la performance énergétique ; mais également pour les termites, l’électricité et le gaz.

Pour obtenir cette certification, il faut effectuer une formation et réussir l’examen de certification. La certification s’obtient auprès d’un organisme agréé par le COFRAC.

Après la certification, le diagnostiqueur est inscrit au registre des diagnostiqueurs immobiliers.

Tout au long de sa carrière, le diagnostiqueur immobilier doit se former et être attentif à toutes les évolutions réglementaires du métier.  Le renouvellement des certifications est nécessaire tous les sept ans.

Il est possible de consulter les certifications d’un prestataire en consultant le site du ministère.

L’indépendance et l’impartialité sont des principes fondamentaux pour les diagnostiqueurs, qui ne doivent être liés d’aucune manière à des parties impliquées dans le processus d’évaluation. Ils doivent éviter tout lien susceptible de compromettre leur impartialité et leur autonomie, que ce soit avec le propriétaire, son mandataire ou une entreprise envisageant des travaux sur les structures ou les équipements concernés par les diagnostics techniques requis.

Enfin, les diagnostiqueurs immobiliers doivent souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RC PRO), conformément à la réglementation en vigueur. Cette obligation légale est encadrée par des seuils de garanties minimums fixés par la loi, exigeant un montant minimum de 300 000€ par sinistre et 500 000€ par an.

Le diagnostiqueur immobilier peut exercer en tant que salarié, ou créer sa structure. 

En France, on comptabilise environ 250 cessions par an, ce qui laisse une porte ouverte à tous les futurs créateurs ou repreneur d’entreprise. Mais pour chacune des étapes, il sera important de réaliser les bons choix dès le départ.

Choisir son statut juridique 

Près de 53 % des diagnostiqueurs immobiliers optent pour la SARL (Société à Responsabilité Limitée) ou l’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée). Ces statuts proposent une responsabilité limitée aux apports, un cadre juridique solide, ainsi qu’une possibilité d’optimisation fiscale. Néanmoins, les formalités de création et de gestion sont plus complexes, et les frais de fonctionnement sont plus élevés. En matière de réglementation et de fiscalité, ils doivent tenir une comptabilité obligatoire et déposer leurs comptes annuels au greffe du tribunal.

30 % des diagnostiqueurs immobiliers choisissent la SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle)  ou la SAS (Société par Actions Simplifiée). Ces statuts offrent une grande souplesse dans l’organisation et la gestion, ainsi qu’un régime social avantageux pour le président et des possibilités d’optimisation fiscale. Toutefois, les formalités de création sont plus complexes, les frais de fonctionnement sont élevés, et la réglementation est stricte. Au niveau réglementaire et fiscal, tout comme pour une SARL ou EURL, ils doivent tenir une comptabilité et déposer leurs comptes annuels au greffe du tribunal.

Près de 6 % des diagnostiqueurs immobiliers optent pour la microentreprise. Ce statut présente des avantages tels que la simplification des démarches administratives et un régime fiscal avantageux avec un taux réduit. Malgré cela, il comporte des inconvénients comme un plafond de chiffre d’affaires limité, une imposition sur le chiffre d’affaires et un régime social moins protecteur. En termes de réglementation et de fiscalité, ils bénéficient d’une dispense de comptabilité sauf pour tenir un livre des recettes.

Quasi 3,69 % des diagnostiqueurs immobiliers choisissent le statut de SA (Société Anonyme) . Ce statut propose la facilité de transfert des actions, la capacité à lever des fonds sur le marché financier et une image de solidité et de sérieux. Cependant, les formalités de création et de fonctionnement sont complexes, la réglementation est stricte, et les coûts sont élevés. Concernant la comptabilité et la fiscalité, une tenue de comptabilité est obligatoire, ainsi que le dépôt annuel des comptes au greffe du tribunal.

6,91 % des diagnostiqueurs immobiliers optent pour l’entreprise individuelle. Ce statut offre une souplesse dans la gestion et la prise de décision, ainsi qu’un régime fiscal avantageux avec un taux réduit. Néanmoins, il comporte des inconvénients tels la difficulté à lever des fonds et un risque financier élevé. Il n’y a pas d’obligation de tenir de comptabilité si le chiffre d’affaires ne dépasse pas un certain seuil.

Ce portrait non exhaustif doit être complété par une analyse plus fine.

En vous rapprochant d’un expert-comptable, vous serez guidé pour choisir le statut adapté à votre besoin et perspective d’évolution.

Réaliser les formalités de création d’entreprise

Il sera également nécessaire de réaliser les démarches d’immatriculation auprès des autorités compétentes. Pour cela, une demande d’enregistrement doit être effectuée, que ce soit pour une personne physique ou morale. Cette demande vise à obtenir l’immatriculation au Registre National des Entreprises (RNE) ainsi qu’au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), généralement effectuée via le guichet unique dédié à la création d’entreprise. 

Ce processus d’immatriculation est important, car il permet à l’entreprise d’obtenir un numéro d’identification unique, tel que le numéro SIREN, qui sera utilisé pour toutes ses démarches administratives et commerciales. 

Déclaration de TVA

Lorsqu’une entreprise de diagnostic immobilier est soumise à la franchise en base de TVA, elle est exonérée de cette taxe, ce qui implique qu’elle ne facture pas la TVA à ses clients. Par conséquent, elle est dispensée des formalités de déclaration et de paiement de la TVA. Cette exemption s’applique lorsque le chiffre d’affaires annuel de l’entreprise est inférieur à 36 800 € et que le montant annuel de la TVA à payer est inférieur à 15 000 €.

Lorsque le chiffre d’affaires d’une entreprise de diagnostic immobilier se situe entre 36 800 € et 254 000 €, elle relève du régime simplifié de TVA. Dans ce cas, elle bénéficie d’une simplification des formalités administratives en matière de TVA, tout en restant assujettie à cette taxe.

Si le chiffre d’affaires annuel de l’entreprise de diagnostic immobilier dépasse 254 000 €, elle est alors assujettie au régime réel normal de TVA. Cela implique qu’elle doit effectuer des déclarations de TVA plus fréquentes et complètes, avec une obligation de facturation de la TVA à ses clients et de déduction de la TVA sur ses achats conformément aux règles fiscales en vigueur.

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S’acquitter de l’IR ou IS, régler les cotisations sociales

Par ailleurs, vous devrez réaliser les formalités de déclaration fiscale et sociale, en choisissant le régime d’imposition (IR, IS selon le statut) le plus adapté à votre activité. Cela implique notamment de s’inscrire auprès des organismes compétents tels que l’administration fiscale et les caisses de sécurité sociale. Les déclarations sociales varient en fonction du statut, qu’il soit travailleur indépendant ou employeur.

Régler les impôts et taxes locales

Lors de la création de votre entreprise en tant que diagnostiqueur immobilier, vous devez également vous acquitter de divers impôts et taxes locales. Cela inclut des taxes telles que la CFE (cotisation foncière des entreprises) ou TFPB (la taxe foncière sur les propriétés bâties), en fonction de l’emplacement de votre activité. 

À chacune de ses étapes, l’expert-comptable peut assurer l’opérationnel (déclaration TVA, dépôt des comptes annuels) et élaborer la stratégie avec vous.

Conclusion 

Après avoir pris en compte les différentes obligations réglementaires et fiscales, ainsi que les choix stratégiques liés au statut juridique de votre entreprise de diagnostic immobilier, il est essentiel de passer à l’étape suivante : la réalisation des formalités de création. 

Pour mener à bien ces démarches, il est recommandé de vous faire accompagner par un expert-comptable qui saura vous guider et vous assister dans le choix des options les plus adaptées à votre situation.